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【農村住宅】農村宅基地20問：涵蓋申請、買賣、糾紛等所有問題

老于

2020-05-13 11:02:51

[ 導讀 ] 農村宅基地的所有問題匯總。

關于農村宅基地的所有問題匯總

一、什么是農村宅基地？

宅基地作為與房屋不可分割的組成部分，是指專門用于建造房屋(住宅)為目的的那部分土地。也就是說，宅基地是指建了房屋、建過房屋或決定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地，建過房屋但已無上蓋物、不能居住的土地及準備建房屋用的規劃地三種類型。

根據我國農民的長期生活習慣，農村居民宅基地一般包括居住生活用地，如住房、廚房、牲畜房、倉庫、農機房、廁所用地;四旁綠化用地，如房前屋后的竹林、林木、花圃用地;其他生活服務實施用地，如水井、地窖、沼氣池用地等幾部分。在我國農村大多數地區，宅基地就是一家一戶的農民居住生活的庭院用地。農村居民宅基地的所有權依照法律規定歸集體所有，農民對宅基地依法只享有使用權，農村居民宅基地使用權是農民群眾的一項重要的財產權利。

二、什么是農村宅基地使用權？

農村宅基地使用權，是指農村居民在法律允許范圍內對宅基地的占有、使用、收益的權利。雖然農村居民住房全歸私人所有，但根據我國法律規定，宅基地屬于農村集體所有農民個人沒有所有權，只有使用權，因此，農村居民新建住宅應當向農村集體經濟組織或者農村村民委員會提出申請經過鄉鎮人民政府審核，由縣級人民政府批準，并且不得轉讓、出租或抵押。

但如果國家建設需要征用土地，或者鄉村的土地利用規劃、村鎮規劃需要改變土地用途，或村民宅基地的實際使用面積過大，遠遠超過當地規定的標準，經過村民代表大會或村民大會討論通過，報請鄉(鎮)人民政府審查、同意，基本核算單位有權調劑或重新安排使用。但應對原有宅基地的建筑物和樹木等給予合理賠償，不得平調。

三、宅基地使用權包括哪些內容？

宅基地使用權的范圍比較廣泛主要包括以下幾方面：

1、占有權。宅基地使用權人經依法申請批準取得宅基地使用權，便享有對宅基地的獨占權，任何組織個人不得非法侵占、擅自使用或剝奪其宅基地的使用。對于宅基地上舊有的建筑設施及其他林木，所有人或管理人應在合理期限內做出處理，不得影響宅基地使用權人的使用。

2、使用權。宅基地使用權沒有明確的時間限制。不論宅基地使用的年限長短及其建設情況如何，宅基地使用權非依法定原因不能被剝奪。對于宅基地上的建房，與宅基地使用權同時受法律的長期保障，宅基地使用權人可以自由形式權利。

3、在宅基地空閑處修建其他建筑物、設施的權利。宅基地使用權人在主要住宅建筑外，可自行在宅基地范圍內建筑其他生產或生活需要的建筑和設施。

4、宅基地使用權人有在宅基地內種植林木、花草、蔬菜的權利。該種植的林木、花草、蔬菜歸使用權人所有。

5、依法附隨房屋出讓宅基地使用權的權利。國家保護私有房屋合法買賣，繼承、贈與等權利。因房屋和宅基地連同一體，不可分離，所以，宅基地使用權必須連同房屋一并轉移。房屋所有權的變動，必須報請縣級人民政府房屋管理部門進行變更登記。

四、宅基地與房屋的關系是怎樣的？

宅基地與房屋既有區別又有聯系：二者的關系具體表現在：宅基地是房屋存在的基礎和承載物，沒有宅基地，房屋就無法存在，相反，沒有房屋，宅基地也將失去其存在的目的而不成其為宅基地，從而變成了一般的其他土地，因而二者在空間上是統一的，在法律概念上是一致的，房屋是建造在宅基地上的房屋，宅基地則是以承載住房為目的的土地，二者密不可分，共同構成了有機聯系的整體。

根據我國法律規定，農村土地屬于集體所有。農民的住房歸農民所有。這樣，我國農村土地所有權主體與房屋所有權主體存在著并非一致的情況，但農村土地使用權可以依法為農民享有。

五、我國《土地管理法》對農村宅基地作了哪些規定？

我國《土地管理法》第八條規定，農村宅基地屬于農民集體所有。該法第六十二條進一步規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民建住宅，應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。

農村村民住宅用地，經鄉(鎮)人民政府審核，由縣級人民政府批準;其中，涉及占用農用地的，依照《土地管理法》第四十四條的規定辦理審批手續。農村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準。”

六、農村村民申請宅基地必須要符合哪些條件？

農村村民每戶只能有一處宅基地，每戶農民建房用地標準由省、自治區、直轄市在土地管理地方法律中規定，不得超越批準建房。農村村民申請宅基地必須符合下列情況之一：1、現在住房影響鄉(鎮)村建設規劃，需要搬遷重建的;2、農村居民戶除身邊留一子女外，其他子女確需另立門戶而已有的宅基地低于分戶標準的;3、經主管部門批準，由外地遷入的農戶無住房的;4、集體組織招聘的技術人員要求在當地落戶且戶口已遷入的;5、離休、退休、退職的干部職工，復退軍人和華僑、僑眷、港澳臺同胞持合法證明回原籍定居，需要建房而又無宅基地的。

有下列情況之一的，不得安排宅基地用地：1、出賣、出租或以其他形式非法轉讓現有住宅后，再申請宅基地的;2、一戶1子(女)有1處以上(含1處)宅基地的;3、戶口已遷出不在當地居住的;4、年齡未滿18周歲，又不具備分戶條件的;5、雖在農村居住而戶口未遷來當地的;6、其他規定不應建房和安排宅基地用地的。

村民因住房出賣、出租而使宅基地達不到標準、或喪失宅基地的，不得再申請宅基地，但因兩戶的宅基地都達不到標準而相互調劑，經過批準的可以申請宅基地。嚴禁利用建住宅為名搞房地產開發和炒房地產的行為。對將現有住宅改為經營場所的，除了不再批準新的宅基地外，還應按其經營場所實際占用土地面積，從經營之日起，核收土地使用費。對于戶口已經“農轉非”的人員，應適時核減宅基地面積。另外，城鎮職工要求自費建房應由城建部門統一規劃，經地政部門批準后統一征地、建房，不準私自到農村買地、租地建房。

七、城鎮居民能否在農村購置宅基地？

宅基地使用權是指農村居民為建造自有房屋對集體土地占有、使用的權利。我國農村宅基地在一定程度上帶有福利和社會保障的功能。《土地管理法》規定：農村村民一戶只能擁有一處宅基地。其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準;農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地將不予批準。

《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》規定：加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購買宅基地。國土資源部2004年234號文件規定：嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。

根據上述規定，農村村民的房屋是私有財產，村民可以依法處置。城鎮居民不能購買農村的宅基地，國土資源管理部門不能為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。

八、宅基地使用權能否可以繼承?

《土地管理法》第6條規定：“城市市區的土地屬于全民所有即國家所有。農村和城市郊區的土地，除法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有。”根據法律規定，公民使用的宅基地，所有權屬于國家或集體;國家及集體所有的土地是可以依法確定由個人使用的，即公民對宅基地有依法使用的權利。遺產必須是公民合法擁有的財產，所以，公民是不能將宅基地作為遺產繼承的，而只享有使用權。宅基地為居民、村民各戶使用，包括屋基地和院落地，長期不變。宅基地的所有權和公民私房的使用權是分離的，宅基地的所有權屬于國家或集體，私房的所有權屬于私房產權人。宅基地的使用權不屬于遺產，不能被繼承，但公民繼承了房屋，宅基地的使用權也就隨著房屋而轉移給新的所有人。這也只是具體執行國家的行政法規，而不是繼承的結果。

九、什么是宅基地糾紛?

根據我國《憲法》、《土地管理法》的規定，土地的所有權屬于國家和集體所有，任何單位和個人不得侵占、買賣或其他形式非法轉讓土地。但土地的使用權可以依法轉讓。因此，農民對宅基地沒有所有權，只有使用權。宅基地糾紛只是公民因農村宅基地使用權而發生的糾紛。

宅基地糾紛的種類多種多樣。以糾紛的雙方當事人不同，可分為雙方當事人都為公民的宅基地糾紛和當事人一方或雙方為國家或集體的宅基地糾紛;以宅基地糾紛的內容不同，可分為使用權界限不明確的糾紛、侵占公共宅基地或他人宅基地的糾紛、妨礙他人使用權的糾紛、毀損他人土地、房屋的糾紛等。

十、怎樣解決宅基地糾紛?

我國《土地管理法》中對宅基地糾紛的解決辦法，主要有三種：

1、協商解決。《土地管理法》第16條第1款規定：“土地所有權和使用權爭議，由當事人協商解決。”據此規定，公民之間發生的宅基地糾紛，應當先通過協商的方式加以解決。

2、行政解決。《土地管理法》第16條第2款規定：“個人之間，個人與單位之間爭議，由鄉級人民政府或者縣級以上人民政府處理。”該法還規定，侵犯土地的所有權或者使用權爭議，由縣級以上地方人民政府土地管理部門責令停止侵犯、賠償損失。

3、司法解決。《土地管理法》第16條第2款規定：“當事人對有關人民政府的處理決定不服的，可以在接到處理決定通知之日起三十日內，向人民法院起訴。”這表明公民之間就土地的使用權和所有權發生的糾紛，只與按照《土地管理法》第16條和第53條的規定，先經過有關行政機關的處理，對于處理決定不服，才可以向人民法院提起訴訟。否則，人民法院不予受理。但對于侵犯土地的所有權或者使用權的，被侵權人可以不經行政機關的處理，而直接向人民法院起訴。

此外，宅基地糾紛還可以通過人民調解來解決。人們調解是指在調解委員會(包括城市的居民委員會和農村的村民委員會)的主持下，以國家的法律、法規規章、政策和社會公德為依據，對民間糾紛當事人進行說服教育、規勸疏導，促進糾紛當事人互相諒解，平等協商，從而自愿達成協議，消除紛爭的一種群眾自治活動。人民調解是現行調解制度的一個重要組成部分，是我國法制建設的一項獨特制度。

十一、《中華人民共和國物權法》(第十三章)對宅基地使用權是怎樣規定的?

第一百五十二條宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。

第一百五十三條宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。

第一百五十四條宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。

第一百五十五條已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。

十二、什么是宅基地使用權證?

宅基地使用證是指農村村民在集體土地上因建房需要，向集體組織申請建房用地，經集體同意，經鄉(鎮)人民政府審核同意報送縣(市)人民政府批準后，向縣(市)土地主管部門申請辦理集體土地使用權登記并由縣(市)人民政府頒發《集體土地使用證》。宅基地使用證是當前農村村民合法擁有房屋和用地的權利憑證。宅基地使用證可以在集體內部成員之間轉讓，但不得向非集體組織成員轉讓。

十三、農村村民申請宅基地的面積是否不受限制?

農村村民申請宅基地的面積有具體的標準，不是可以任意申請不受限制的。《土地管理法》第六十二條規定：“農村村民宅基地面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。”據此，農村村民申請宅基地的面積限制根據各省市具體的情況是不一樣的。《廣東省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》第三十六條規定："農村村民一戶只能擁有一處宅基地，新批準宅基地的面積按如下標準執行：平原地區和城市郊區八十平方米以下;丘陵地區一百二十平方米以下;山區一百五十平方米以下。有條件的地區，應當充分利用荒坡地作為宅基地，推廣農民公寓式住宅。"

十四、村民張某向村民委員會申請宅基地，獲得批準。可張某將宅基地以5000元的價格賣給了王某某，隨后張某又以同樣的方式在另外一個地方獲批了一塊宅基地，這種轉賣宅基地從中謀利的做法合法嗎?

買賣宅基地是違法的。《憲法》第十條和《土地管理法》第二條都規定，任何組織和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地，土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。據此可知，我國是禁止進行宅基地買賣的，當然村民也不能拿宅基地來出賣以獲取利益的。

當前，相當一部分人認為自己申請被批準的宅基地或者在其上蓋起的房屋理所當然為自己所有，可以任意處分，這種認識是不對的。農村的土地歸集體所有，分配給村民的宅基地，村民只有使用權，沒有所有權，不準買賣和擅自轉讓。本案中，張某買賣宅基地從中漁利，屬于嚴重的違法行為。按照國家有關規定，對張某的所得應予以沒收。對于張某在出賣了宅基地后，再重新批準其宅基地也是違法的，對政府相關人員應進行相應的處分，并收回多批的宅基地。

十五、陳某夫妻是城鎮居民，在退休之后，希望能夠找一清凈地養老。經人介紹，花了8萬元購買位于縣城郊區農民莫某的房屋一棟。不久陳某夫妻就搬進房屋居住了，而莫某又再向村民委員會申請宅基地。問陳某在購買莫某房屋的同時是否意味著就購買了該房屋宅基地的使用權呢?村民莫某在出賣房屋后還可否再申請宅基地?

購買了房屋并不意味著就購買了該房屋宅基地的使用權。現實中，隨著我國城市建設的不斷發展，城市的出讓土地的價格不斷提高，城市商品房的價格也不斷提高，于是有不少城鎮居民去城郊農村購買房屋。但城鎮居民購買宅基地為我國法律和政策所禁止，國土資源部在《關于加強農村宅基地管理的意見》(國土資發〔2004〕234號)明確提出：嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。

村民莫某在出賣房屋后，不可以再申請宅基地。《土地管理法》第六十二條規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地將不予批準。這是因為宅基地屬于集體所有，國家允許村民申請宅基地建房，這是為了村民自身居住利益著想，但如果村民將宅基地上的房屋賣掉而獲取利益，這在一定程度上表明出賣房屋的村民不再需要考慮居住問題，因此集體無需再給他考慮，另一方面，如果再允許他申請宅基地這顯然變相侵害了村集體的利益。

十六、自家宅基地連同住房一起賣給本村農戶，該買賣行為有效嗎?

該買賣行為有效。根據《土地管理法》有關規定，農村宅基地屬于農村集體所有，其使用權不得出賣、轉讓。但農民在取得宅基地使用權之后，作為使用權人，有長期使用宅基地的權利，可以在宅基地上建造房屋和廁所等建筑物，也可以在房前屋后的宅基地上種植樹木。宅基地上的建筑物和附著物的所有權歸宅基地使用人所有。使用人在行使權利的同時，必須履行法律規定的義務，不得改變宅基地的用途，不得出租、買賣和變相買賣宅基地，不得借口修建、改造房屋而隨意擴大宅基地的使用面積。但法律并不限制對私有房屋的買賣，農村村民出賣自住房屋法律并未禁止。根據“地隨房走”的原則，在出售私有房屋時，宅基地的使用權隨之轉移給新的房屋所有人。只是宅基地具有特殊性，屬于農村集體經濟所有，法律對其轉讓有嚴格的限制條件：如果轉讓，必須在同一集體經濟組織內轉讓，同時必須先行到政府部門依法辦理有關的審批手續，接受轉讓的村民不需為宅基地使用權支付任何價款給付對方村民。

十七、村民之間買賣房屋在土地方面需要辦理什么手續?

村民之間相互購買房屋在簽訂合同的同時，還需辦理在土地方面相應的手續。《土地管理法實施條例》第6條規定：依法改變土地的所有權、使用權的，因依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權、使用權變更登記。所以，村民之間在購買房屋還需辦理農村房屋集體土地使用權證變更的手續。如果沒有辦理這一手續，一方面容易引發糾紛，另一方面，在引發糾紛后難以獲得法律上的保護。

十八、農村房屋沒有辦理產權證，可以繼承嗎?

農村的房屋屬于私產，依法可以繼承。繼承的前提是有證據證明房屋屬于被繼承人，這時，產權證書最有證明力。如果沒有產權證，那當事人必須提供其他有效的證據來加以證明。目前，在全國范圍內，農村房屋還沒有像城市房屋那樣實行所有權登記制度，因而很多農村房屋的所有權人沒有城市房屋所有權人持有的房屋產權證明。農村房屋所有權人能夠用來證明自己對房屋享有所有權的證書一般是當地區、縣或市人民政府土地管理部門頒發的宅基地使用證書。這個證書只能證明被該證書記錄的人享有宅基地的使用權。一般來說，不存在將房屋建立在其他人享有使用權的宅基地之上的可能性，所以這個證書同時也能證明被該證書記錄的人享有宅基地之上房屋的所有權。

十九、在土地征收中，如何確定農村房屋的補償標準?

在確定農村房屋的拆遷補償安置時，要注意以下三點：第一，房屋補償安置只對合法用房進行補償安置。拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償。拆遷信息公告后，在原有房屋內外部添加的部分不能得到拆遷補償。第二，房屋拆遷的補償，無論是采取貨幣補償的方式還是實行房屋產權調換，都需根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估為基礎確定。第三，過渡期應當符合規定，拆遷人不得擅自延長;如延長過渡期，應承擔增加安置補償費的義務。

二十、農村房屋買賣問題。

2001的時候我家把在農村的3間平方賣了，賣的時候雙方只簽了一份協議，房子既沒有房產證而且賣的時候也沒有公正。當時協議上是我媽媽簽的名字，而我家戶主是我爸爸，戶口本上的地址至今都是賣的那個房子的地址，由于拆遷的問題牽扯到太多的利益，如果現在我家反悔要收回房子，人家如果起訴我們勝率有多少?當時簽訂的那份協議受不受法律保護?如果我爸以他的名義起訴呢?

房子當初的買賣行為無效。你父親仍是法律上的所有人，可以提出起訴并勝訴。當時簽訂的協議是不受法律保護的，因為違反了法律的強制性規定。根據物權法，不動產的交付以登記作為公示。你的房子沒有變更登記(因為法律根本就不允許)，仍以你父親作為法律上的所有人。根據合同法規定，對方可以向法院主張你方的締約過失責任，要求分得你們所得收益中的合理部分。

來源：搜狐精選

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農村宅基地

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