導語：農業旅游是把農業與旅游業結合在一起，利用農業景觀和農村空間吸引游客前來參觀的一種新型農業經營形態。農業旅游的發展，不僅可以豐富城鄉人民的精神生活，優化投資環境等，而且達到了農業生態、經濟和社會效益的有機統一。

“農業+旅游”作為新世紀農業發展的重要突破點，已在各界的推動下跨向了新的高度，對促進農村勞動力轉移就業，增加農民收入有著極大推動力。國旅游業發展迅猛，農業與旅游結合的休閑農業及鄉村旅游發展模式，已經在各界的推動下跨向了新的高度。休閑農業類項目越來越多，眾多的投資開發者想要做出順應市場的項目，就必須了解“農業+旅游”發展模式的核心所在，并根據自身所擁有的土地的特征，適當的做出開發和建設，不可盲目跟風，也不能隨性消減產業。“農業+旅游”是現在國家大力支持的方向，但前提是“拿地”要規范，否則一旦違規操作，得不償失。今天就從國有建設用地報批程序、集體建設用地報批程序、農用地轉用基本流程三個方面來進行一番梳理。

①建設用地審查報批程序

1.建設單位向項目建設用地所在地的市、縣國土資源主管部門提出用地申請，填寫《建設用地申請表》，并按規定提交相關申報材料。

2.用地申請符合土地管理法法律法規和政策規定、材料齊全的，市、縣國土資源主管部門受理用地申請。

3.受理用地申請后，市、縣國土資源主管部門報請市、縣人民政府依法履行“告知、聽證、確認”等征前程序，同時，擬訂農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案，編制建設項目用地呈報說明書，并組織編制其它相關用地報件材料。

4.市、縣國土資源主管部門組織編制的相關報件材料，報經同級人民政府審核同意后，由市、縣人民政府向上一級人民政府呈報用地請示。同時，由市、縣國土資源主管部門制作建設用地報盤，通過遠程網上申報系統，將用地報件材料報送上一級國土資源主管部門審查。

5.用地報件材料按程序逐級上報審查、呈報有審批權的人民政府及國土資源主管部門審查、批準。〔注：單獨選址項目用地和城市(城鎮、工業)分批次建設用地報批程序存在差異〕

②建設用地審查報批要求

1.用地報件材料形式、內容齊全，符合用地申報規定；

2.用地符合國家產業政策、供地政策和行業用地標準；

3.用地符合土地利用總體規劃，落實土地利用年度計劃；

4.落實耕地占補平衡；

5.符合國家、省相關規定(單獨選址和批次用地)。

③建設用地報件材料目錄

單獨選址項目建設用地單位申請用地應提交的文件材料包括：

(1)用地申請表(原件)；

(2)項目可行性研究報告批復(或核準、備案文件)、初步設計批復(或有關部門審查確認意見)(原件或復印件)；

(3)建設項目用地預審意見(原件或復印件)；

(4)地質災害危險性評估報告專家審查意見及報告扉頁、報告編制單位資質證書復印件、評審專家名單(原件或復印件)；

(5)項目建設壓覆礦產資源查詢證明材料；涉及壓覆礦產資源及礦業權的，需提交項目建設業主單位已與礦業權人就壓礦補償問題協商的說明、有關市縣人民政府做好壓礦補償協調工作的承諾函(原件)；

(6)有資質的單位出具的擬征(占)用土地的勘測定界技術報告書和勘測定界圖(原件)；

(7)環保、建設(規劃)、社保、林業(占用林地)等有關部門審核(批復)同意文件材料(原件或復印件)；

(8)占用耕地涉及補充耕地的，出具《新增耕地合格證》及附件；補充耕地為委托補充的，需提供委托補充耕地協議及耕地開墾費繳納憑證(原件或復印件)；

(9)建設用地審查表(針對公路、鐵路項目)，超出用地標準的，須進行專門說明(原件)；

(10)土地復墾方案評審批復備案文件(原件或復印件)；

(11)項目選址涉及自然保護區、風景名勝區、水源地保護區以及法律法規規定不得占用的其它區域土地的，須提交有權限的主管部門的審核(批復)同意的文件材料；項目建設涉及占用文物保護單位保護范圍和建設控制地帶土地的，須提交有權限的文物主管部門出具的擬用地是否占壓重要文物保護單位的說明及是否同意用地的意見(原件或復印件)。

①辦理條件

1.項目用地申請單位具有申請集體建設用地資格

2.符合土地利用總體規劃和城鎮規劃

3.占用耕地的，已落實耕地補充措施

4.符合國家的土地供應政策

5.土地界址、地類、面積清楚，權屬無爭議

6.申請用地面積符合建設用地標準和集約用地的要求

7.建設項目已經發改委等部門審核同意

8.占用林地已經林業主管部門審核同意

9.存在違法用地的，已依法查處

②應提交的材料

1.用地申請書；

2.建設項目立項備案證明文件、可行性研究報告批復、初步設計批復、年度投資計劃；

3.規劃部門提供的規劃設計條件及附圖或建設用地規劃許可證及附圖；

4.土地權屬來源資料；

5.地籍調查表復印件；

6.營業執照、法人資格證書、身份證復印件；

7.圖件：界址點坐標成果表、勘測定界圖、土地利用現狀圖、位置圖、建設項目總平面圖。

③集體建設用地審批程序

1、項目立項。用地單位到區、縣發改部門辦理建設項目立項手續，取得項目審批(核準、備案)文件。

2、規劃審批。用地單位到區、縣規劃建設部門辦理項目規劃批準文件，取得建設用地規劃許可證、規劃設計要點、規劃部門審定的建設項目規劃平面布置圖。

3、簽訂用地協議。用地單位與集體土地所有者和原使用者簽訂使用集體建設用地的協議，或取得集體土地所有者和原使用者書面同意。

4、用地申請。用地單位攜相關材料，向所在區、縣的國土資源分(縣)局提出用地申請。

5、勘測定界。分(縣)局開具勘測定界聯系單，并根據規劃批準用地范圍勘測定界。

6、審核報批。分(縣)局對是否符合土地利用規劃和用地條件進行審核，審核同意后報所在區縣人民政府審批。

7、核發證書。區縣人民政府批準后，國土資源分(縣)局核發用地批準通知書，用地單位憑用地批準通知書等相關資料，申請集體建設用地土地登記，辦理《集體建設用地使用權證》。

8、上報備案。供地完成后，各分(縣)局應上報市局備案，并在(各)建設用地全程跟蹤管理系統《集體建設土地使用》中錄入有關供地情況。

農用地是指直接用于農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等；建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等。國家嚴格限制農用地轉為建設用地。凡是建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，都必須依法辦理農用地轉用審批手續。

①預選符合規劃的農用地

農用地轉用必須符合土地利用總體規劃、城市建設總體規劃和土地利用年度計劃中確定的農用地轉用指標。城市和村莊、集鎮建設占用土地，涉及農用地轉用的，還應當符合城市規劃和村莊、集鎮規劃。不符合規定的，不得批準農用地轉為建設用地。所以要首先向國土資源局、建設部門、規劃部門咨詢該農用地是否符合上述的各項規劃。

▲規劃必須符合原國家土地管理局發布的《土地利用總體規劃編制審批規定》(《國家土地管理局令》第七號)的要求。

▲如該建設項目列入國家國土資源局編寫的《限制供地項目目錄》，則地方人民政府批準提供建設用地前，須先取得國土資源部許可，再履行批準手續。

▲如該建設項目列入國家國土資源局編寫的《禁止供地項目目錄》，則在禁止期限內，土地行政主管部門不受理其建設項目用地報件，各級人民政府也不批準提供建設用地。

②編制建設項目可行性論證

確認該農用地可以用于建設，再根據建設部門的要求，進行和編制建設項目可行性論證，向建設部門提交用地申請，建設部門審查符合的，頒發建設項目的《選址意見書》，用地單位應按規定繳納選址規費。

▲其中，農用地轉用和土地征收批準文件有效期兩年。農用地轉用或土地征收經依法批準后，市、縣兩年內未用地或未實施征地補償安置方案的，有關批準文件自動失效。

▲具體建設項目需要使用土地的，建設單位應當根據建設項目的總體設計一次申請，辦理建設用地審批手續；分期建設的項目，可以根據可行性研究報告確定的方案分期申請建設用地，分期辦理建設用地有關審批手續。

③提出用地預審申請

用地單位持該《選址意見書》向同級國土資源局提出用地預審申請，由該國土資源局核發《建設項目用地預審報告書》。

▲建設項目用地預審文件有效期為兩年，自批準之日起計算。已經預審的項目，如需對土地用途、建設項目選址等進行重大調整的，應當重新申請預審。

▲建設用地單位申請預審，應當提交下列材料：

(1)建設項目用地預審申請表(該表由原國土資源部統一規定)；

(2)預審的申請報告，內容包括：擬建設項目基本情況、擬選址情況、擬用地總規模和擬用地類型、補充耕地初步方案；

(3)需審批的建設項目還應提供項目建議書批復文件和項目可行性研究報告。項目建議書批復與項目可行性研究報告合一的，只提供項目可行性研究報告。

▲如建設項目涉密軍事項目或是國務院批準的特殊建設項目用地的，建設用地單位可直接向國土資源部提出預審申請。

▲國土資源局在自受理預審申請或者收到轉報材料之日起二十日內，完成審查工作，并出具預審意見。二十日內不能出具預審意見的，經負責預審的國土資源局負責人批準，可以延長十日。

④辦理手續、繳納審批費用

用地單位憑《建設項目用地預審報告書》向建設部門、環保局等辦理立項、規劃、環保許可等手續，并繳納各項審批費用。

▲環境保護部門根據《中華人民共和國環境保護法》和(86)國環字第003號《建設項目環境保護管理辦法》對建設項目進行審批。

▲某些建設項目，還需要報勞動行政部門依據《建設項目(工程)勞動安全衛生預評價管理辦法》予以審批。

⑤提出項目用地的正式申請

用地單位再持以上審批文件，向原預審的國土資源局提出項目用地的正式申請。

⑥各級政府審批

國土資源局根據土地利用總體規劃、城市建設總體規劃和土地利用年度計劃，擬定農用地轉用方案、補充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同類型，經各級人民政府審批。

▲按照《土地管理法》有關規定，建設占用土地，農用地轉為建設用地的審批權限：省、自治區、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目，國務院批準的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地，由國務院批準。

在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模范圍內，為實施該規劃而將農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準土地利用總體規劃的機關批準。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批準。上述以外的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由省、自治區、直轄市人民政府批準。

▲征收土地的審批權限：征收基本農田、基本農田以外的耕地超過35公頃(525畝)或其他土地超過70公頃(1050畝)由國務院批準，其余由省、自治區、直轄市人民政府批準。除此之外的單獨選址建設項目，涉及農用地轉用和土地征收的，報省級人民政府批準，其中征收土地面積超過省級批準權限的，土地征收必須報國務院批準；建設項目確需占用基本農田的，必須報國務院批準。

▲其中，如占用農用地沒有涉及占用耕地的，則不需擬定補充耕地方案；農村集體經濟組織占用本集體農用地和單位占用國有農用地的，不需擬定征地方案。

⑦辦理征地手續

由國土資源局具體負責對該農用地的所有權人和使用權人進行征用，簽訂補償安置協議，按征地程序辦理征地手續。

▲其中，征用土地的各項補償，應在征地補償安置方案批準之日起3個月內，由用地單位全額支付。用地單位未按期全額支付到位的，政府不發放建設用地批準書，農村集體經濟組織和農民有權拒絕建設單位動工用地。如征用農村集體土地，征地補償款也可由國土資源局委托用地單位直接向被征地農村集體經濟組織支付。

▲國家征用土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。

▲征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。征地補償包括土地補償費、安置補助費、青苗補償費和地上附著物補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產值的六至十倍。

征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征用的耕地數量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數量計算。

每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產值的十五倍。土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產值的三十倍。

⑧領取用地批準文件

國土資源局根據批準的供地方案，在征地的補償、安置補助完成后，向用地單位發出批準用地文件和《建設用地批準書》，被征地單位應在規定的期限內交出土地。

⑨繳納出讓費，獲得土地適用權

簽訂合同并按約繳納費用后，用地單位才真正獲得該土地的使用權。

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來源：國源智庫要聞