作為世界上老齡化最嚴重的國家之一，日本先于中國29年步入老齡化社會，其在老年福利、社會保障制度等方面取得了矚目成績。

日本養(yǎng)老地產(chǎn)的模式主要分為“機構(gòu)設(shè)施”和“住宅”兩個大的類別。

機構(gòu)設(shè)施模式：是由房地產(chǎn)開發(fā)商建造的適合老年人居住的房屋，配備各種設(shè)施，并同時配備專人提供各種老年人所需要的飲食、醫(yī)療、護理、娛樂服務(wù)為主的模式。主要包括護理型醫(yī)療設(shè)施、老人療養(yǎng)設(shè)施、特別護理住家、收費老人住家、集體住家、生活援助住屋等類別。

住宅模式：主要分為高齡者住宅、年長者住宅、銀發(fā)住宅以及自有產(chǎn)權(quán)住宅等幾類。“住宅”類入住對象一般為年齡在60歲以上但是自理生活的身體處于健康狀況的老人。

日本強調(diào)老人們在自己的家中和社區(qū)中養(yǎng)老，與社區(qū)互動。目前，日本的養(yǎng)老服務(wù)已經(jīng)在主推“小規(guī)模多機能的社區(qū)養(yǎng)老”這樣的社區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)，床位一般在20-30張，提供以是白天的日托服務(wù)或居家上門服務(wù)。臺灣地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)也表現(xiàn)為規(guī)模小的特點，一般來說，100張左右的床位數(shù)的養(yǎng)老項目是被認為比較經(jīng)濟、合理的規(guī)模。

日本很多養(yǎng)老地產(chǎn)投資機構(gòu)都實行全國連鎖經(jīng)營。比如，日本醫(yī)學(xué)館在日本全國有1250所養(yǎng)老物業(yè)，基本上都位于市區(qū)，入住老人60%來自于項目5公里范圍內(nèi)。而且，連鎖養(yǎng)老院不僅為常住的老人提供專業(yè)服務(wù)，也對周邊社區(qū)有認知障礙、行動不便等需要照顧的老人提供日托或短期入住服務(wù)，充分利用現(xiàn)有設(shè)施服務(wù)到更多老人的同時，其收入也可以有效彌補一定的費用支出。

對于中國企業(yè)來講，有三種符合國情的開發(fā)模式原型可供考慮。

這種開發(fā)模式打造的是一種適老化的生活社區(qū)，適合在城市外圍區(qū)域開發(fā)(直接受城市公共交通輻射)，開發(fā)規(guī)模約500~600畝較為適宜。開發(fā)企業(yè)需要自持少量養(yǎng)老物業(yè)用于經(jīng)營，依靠其他物業(yè)的銷售來盈利。整個社區(qū)是年輕人群與健康老人混合居住，并不是僅僅針對老年人的社區(qū)。

這種模式的優(yōu)點是多方面的，例如，“少量持有(少于30%)+大量銷售(大于70%)”可以讓企業(yè)有條件持續(xù)開發(fā)；“年輕人+老人”的混合居住可以降低老人的孤獨感，整個社區(qū)中的老人組團“分隔而不分離”，子女與父母既能夠相互照顧，又能避免生活習(xí)慣的相互干擾，整個社區(qū)既有年輕活力又有安寧安詳?shù)木幼》諊浅７现袊说摹凹椅幕眰鹘y(tǒng)，市場接受度很高。

本模式的整體盈利思路是“銷售物業(yè)+持有經(jīng)營+服務(wù)輸出”。前期銷售實現(xiàn)快速回現(xiàn)，保證現(xiàn)金流，為后續(xù)開發(fā)補血；全程持有有利于樹立品牌，塑造核心價值，確定社區(qū)屬性，為長期發(fā)展創(chuàng)造價值；中后期實現(xiàn)服務(wù)輸出，包括管理、標準、品牌、客戶資源。

這種開發(fā)模式打造的是一種專業(yè)化的養(yǎng)老機構(gòu)，需要依托城市的醫(yī)療資源，適合在城市區(qū)域內(nèi)開發(fā)。此種模式必然是全部持有物業(yè)，不能銷售產(chǎn)權(quán)，項目的占地規(guī)模不能太大，針對的客戶是高齡老人或者慢性病老人，需要提供專業(yè)護理服務(wù)。這種開發(fā)模式有兩個開發(fā)要點。

第一個要點是采用“會員制模式”盈利，這是受到不可銷售產(chǎn)權(quán)的限制條件所決定的。雖然“會員制”有種種優(yōu)點，但是經(jīng)過市場驗證和深入了解，我們發(fā)現(xiàn)并不是隨便一個項目都可以采用“會員制”模式，因為其設(shè)計前提是“銷售服務(wù)”而不是“銷售使用權(quán)”，如果開發(fā)企業(yè)沒有能力提供豐富的養(yǎng)老服務(wù)，僅僅提供物業(yè)供老人居住，那么市場是很難買單的(目前多個會員制名義的養(yǎng)老項目都遭遇了市場瓶頸)。

在有豐富服務(wù)內(nèi)容的前提之下，運用“會員金字塔”模式，可以解決企業(yè)開發(fā)過程中的資金流問題。終身類會員的數(shù)量最少，但是會費金額最高；押金類會員可分為使用物業(yè)和不使用物業(yè)兩種；消費類會員可以形成一個很大的會員服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和會員需求鏈條，其盈利空間很大(市場上已經(jīng)有成功的類似項目)。

各類會員的費用結(jié)構(gòu)設(shè)計和金額確定實際上是一個非常具體和有創(chuàng)造性的工作，需要結(jié)合企業(yè)的財務(wù)情況和項目當?shù)氐氖袌鰲l件進行詳細的多方案財務(wù)測算。

第二個要點是“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”。物業(yè)提供一定的“醫(yī)療”功能，引入康復(fù)醫(yī)院、中醫(yī)院等機構(gòu)，這類醫(yī)療機構(gòu)既可以提供老人需要的康復(fù)和養(yǎng)生服務(wù)，又可以使用醫(yī)保，降低老人的支付門檻，這是項目的核心吸引力。同時，物業(yè)中的老年公寓、護理院等提供了專業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)，支撐了會員制模式。“醫(yī)養(yǎng)綜合體”在建筑形式上可以是單棟樓體的底層為醫(yī)療功能，樓上為養(yǎng)老功能；也可以是多棟樓體中的一棟為醫(yī)療功能，其余為養(yǎng)老功能。

此類模式打造的是一種“旅游+養(yǎng)生+養(yǎng)老”的主題社區(qū)，是“強養(yǎng)生弱養(yǎng)老”的功能定位。此類項目的區(qū)位一般比較遠，距離主城區(qū)的車程在半小時到1個半小時不等，自然資源較優(yōu)良，地塊規(guī)模較大，但是配套條件非常不足。

這種模式針對的主要客戶并不單單是老人，還有更多具備高保健意識的中高端家庭。之所以稱之為“養(yǎng)生目的地”是因為開發(fā)企業(yè)必須持有一定規(guī)模的養(yǎng)生主題設(shè)施來保證項目對目標客戶的吸引力，以克服距離問題。此模式依靠物業(yè)銷售、會員服務(wù)銷售和持有設(shè)施的經(jīng)營來盈利。

來源：農(nóng)業(yè)農(nóng)村建設(shè)

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