農(nóng)民增收、農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)村繁榮的“三農(nóng)”發(fā)展，基礎(chǔ)載體是土地，雖然說土地是農(nóng)民生活的保障，人民離不開土地吧，但是總的來說，很多農(nóng)民還是對土地了解不是很深，以至于為了那“一畝三分地”吵來吵去!所以了解土地那點知識還是有必要的!

農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)從承包經(jīng)營權(quán)中分離出來后，與農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)一樣，成了農(nóng)民抵押貸款的新法子。2016年12月底，“兩權(quán)”抵押貸款試點地區(qū)獲法律授權(quán)滿一歲，情況怎么樣?

今天農(nóng)業(yè)君(公眾號：nyguancha)就為大家說說農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)的事情，希望能夠給大家?guī)硪恍椭?/span>

什么是農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)?

農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)是從農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)中分離出的一項權(quán)能，就是承包農(nóng)戶將其承包土地流轉(zhuǎn)出去，由其他組織或者個人經(jīng)營，其他組織或者個人取得土地經(jīng)營權(quán)。

伴隨我國工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進程，農(nóng)村勞動力大量轉(zhuǎn)移，農(nóng)業(yè)物質(zhì)技術(shù)裝備水平不斷提高，農(nóng)戶承包土地的經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)明顯加快，發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營已成為必然趨勢，“農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)”這一概念應(yīng)運而生。2014年11月，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》[1] ，并發(fā)出通知，要求各地區(qū)各部門結(jié)合實際認真貫徹執(zhí)行。2005年1月7日經(jīng)農(nóng)業(yè)部第2次常務(wù)會議審議，通過了《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，2005年1月29日公布，自2005年3月1日起施行。

從古至今，中國最具有貸款意識的就是農(nóng)民。相傳宋朝農(nóng)民冒著 50%的利率也要貸款，根據(jù)耕種特性傳承下了春天墊現(xiàn)、秋后還現(xiàn)的習(xí)慣。但農(nóng)村金融至今沒有發(fā)展完善，離不開兩個原因，一是無法保證農(nóng)戶還款的穩(wěn)定性，二是農(nóng)村缺少金融市場認可的標準化抵押物。如今出現(xiàn)了一種土地經(jīng)營權(quán)抵押。

土地經(jīng)營權(quán)一般指土地承包經(jīng)營權(quán)。

案例：

邱縣發(fā)放2150萬元土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款

去年以來，人民銀行邱縣支行以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點縣為契機，創(chuàng)新建立風(fēng)險補償機制，走出了一條適合平原農(nóng)業(yè)縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款發(fā)展的路子。截至2016年底，該縣累計發(fā)放農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款2150萬元，惠及涉農(nóng)經(jīng)營主體45戶。

該行在試點之初，積極推動政府出臺了《邱縣農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點工作方案》和《農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款財政貼息辦法》，明確各方職責(zé)，其中，政府從財政預(yù)算中專設(shè)貸款風(fēng)險補償基金500萬元，對銀行、擔保機構(gòu)開展承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款的損失，按實際損失部分的50%進行風(fēng)險補償;對符合要求的農(nóng)業(yè)新型經(jīng)營主體首次實行農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款按利息總額的50%進行差額貼息，創(chuàng)新建立“1+N”反擔保模式，即通過土地經(jīng)營權(quán)抵押+不動產(chǎn)抵押、動產(chǎn)抵押、權(quán)利質(zhì)押、法人保證、個人保證等多種組合的反擔保措施，發(fā)揮擔保增信作用，為農(nóng)村承包土地大戶提供融資擔保服務(wù);借助央行再貸款平臺打造“央行再貸款+土地流轉(zhuǎn)貸”模式，鼓勵商業(yè)銀行利用央行扶貧再貸款資金，向農(nóng)戶發(fā)放土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款，支持農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化，為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點注入新活力。

對于土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款這件事情，農(nóng)業(yè)君今天就跟大家說道說道。

做農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押，首先要了解這些問題：

一、農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款詳細流程

要想用農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)進行抵押貸款，首先要知道一些流程，需要的一些資料。

押登記詳細流程

(一)流轉(zhuǎn)見證

文件實施后，各新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體予以土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的，需到縣產(chǎn)權(quán)交易中心簽訂書面土地流轉(zhuǎn)合同，并辦理見證手續(xù)。縣產(chǎn)權(quán)交易中心辦理見證過程中，需進行材料初審，并加蓋經(jīng)辦人名章和單位公章予以確認。

(二)貸款申請

各新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體辦理完見證后，向金融機構(gòu)提出書面抵押貸款申請。

(三)貸前審查

各金融機構(gòu)作為農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款機構(gòu)，按照“辦理自愿、風(fēng)險自負、收益自理”的原則，開展貸前審查等程序，并承擔抵押貸款的信貸風(fēng)險。

(四)申請登記

鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟辦作為農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押登記機構(gòu)，負責(zé)金融機構(gòu)貸前審查通過的農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押的登記工作。金融機構(gòu)貸前審查程序完成后，與借款人作為共同申請人，向鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟辦提出農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押登記的申請，并提交下列材料：

1、《農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押登記申請》;

2、《抵押貸款合同》;

3、借款人身份證和戶口簿等身份證明。合作社或農(nóng)業(yè)企業(yè)申請土地經(jīng)營權(quán)抵押登記的，還需提供工商營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、銀行開戶許可證、出資人名冊等證明材料;

4、經(jīng)營權(quán)證書和承包合同等權(quán)屬證明材料。沒有發(fā)放經(jīng)營權(quán)證的，需提供身份證和戶口簿等身份證明、村級組織土地臺賬和村級組織證明;

5、土地出讓方共有權(quán)人同意抵押的書面資料等;

6、經(jīng)縣產(chǎn)權(quán)交易中心鑒證的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同;

7、農(nóng)業(yè)企業(yè)申請土地經(jīng)營權(quán)抵押的，還需提供同意抵押的有效內(nèi)部決議等證明材料;

8、借款人居住地與土地經(jīng)營權(quán)所在地分離的，借款人居住地所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟辦為土地經(jīng)營權(quán)抵押登記的主辦單位，居住地村委會提供借款人身份信息確認、居民所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟辦進行重點登記;土地經(jīng)營權(quán)所在地的村委會和鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟辦需共同提供土地經(jīng)營權(quán)權(quán)屬信息證明材料，并做好輔助登記，防止土地經(jīng)營權(quán)重復(fù)抵押。

(五)村委會審核確認

村委會對申請書中記載的借款人身份信息和土地承包權(quán)信息進行確認，簽字并加蓋公章。

(六)鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟辦復(fù)查確認

鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟辦受理村委會審核確認后的申請人抵押登記申請書后，重點對申報材料的完備性、規(guī)范性和一致性進行復(fù)查確認。

1、復(fù)查戶口簿、身份證、經(jīng)營權(quán)證書和土地承包合同中的身份信息，確保相關(guān)身份信息一致性;

2、復(fù)查經(jīng)營權(quán)證書、土地承包合同和土地臺賬中的土地權(quán)屬信息，確保抵押物的面積、等級、地類、權(quán)屬等土地權(quán)屬信息一致性;實際流轉(zhuǎn)面積大于經(jīng)營權(quán)證書、土地承包合同或土地臺賬面積的，待確權(quán)后以登記面積為準。

3、復(fù)查共有人同意抵押貸款的書面證明;

4、復(fù)查被擔保人主債權(quán)種類、數(shù)額，債務(wù)人履行債務(wù)的期限、抵押擔保范圍、抵押起止時間等于抵押貸款合同的一致性;

5、復(fù)查抵押物抵押認定價值與土地經(jīng)營權(quán)抵押指導(dǎo)價格表的一致性;

6、復(fù)查申請書填制內(nèi)容以及申請資料的完備性;

7、審查土地經(jīng)營的用途，確保不改變農(nóng)業(yè)用途;

8、審查土地流轉(zhuǎn)年限是否兩年以上;

9、就有關(guān)登記事項詢問申請人，并進行信息核對;

有下列情形之一的農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)不得設(shè)定抵押：

權(quán)屬有爭議的;土地臺賬沒有登記或《農(nóng)村土地承包合同》不齊全的;土地臺賬、承包合同與經(jīng)營權(quán)證不符的;被依法列入征地拆遷范圍內(nèi)的;承包地已毀損或滅失的;受其他形式限制的;

(七)鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟辦進行抵押登記

農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押登記分為初始登記、變更登記和注銷登記。

1、初始登記。鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟辦復(fù)核完畢，符合條件的5日內(nèi)辦理完登記手續(xù)，并出具《農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押登記證》一式四份，鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟辦、借款人、金融機構(gòu)、村委會各一份。不符合抵押登記條件的，書面通知申請人。

2、變更登記。農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押期間，抵押登記事項發(fā)生變更的，由借款人5日內(nèi)申請辦理抵押權(quán)變更登記，并提交以下要件：

農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押登記申請書;申請人身份證明;發(fā)生變更的書面證明資料;金融部門同意變更證明;農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押登記證。

3、注銷登記。農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押期屆滿，或者借款人與金融部門達成解除抵押協(xié)議后，借款人應(yīng)于5日內(nèi)申請辦理抵押權(quán)注銷登記，并提交以下要件：

農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押登記申請書;申請人身份證明;抵押權(quán)因主債權(quán)消滅、抵押權(quán)已經(jīng)實現(xiàn)、金融部門放棄抵押權(quán)或者法律、法規(guī)規(guī)定抵押權(quán)消滅的其他情形注銷的證明材料;農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押登記證。

(八)管理抵押登記檔案

鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟辦每批抵押貸款登記工作完畢，要按年度分村別分門別類的整理建檔，由專人負責(zé)管理并建立健全檔案管理制度。

2、用土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款，應(yīng)注意什么

土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點一年，農(nóng)民對此需要注意哪些問題?

一、設(shè)定抵押要合法

在抵押貸款時，需要注意的是，經(jīng)發(fā)包方同意，通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包，并且已經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證等證書的，才可以設(shè)立抵押，通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)并沒有明確可以抵押。

二、抵押條件

要具備土地承包經(jīng)營權(quán)產(chǎn)權(quán)關(guān)系要清晰，符合“依法、自愿、有償”的土地流轉(zhuǎn)原則，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同和相關(guān)手續(xù)符合國家法律、法規(guī)、政策;經(jīng)營土地沒有改變農(nóng)業(yè)(或漁業(yè)、林業(yè))用途。

三、價值認定

要合理土地承包經(jīng)營權(quán)價值根據(jù)抵押當事人提供的有資質(zhì)的價值評估中介機構(gòu)出具的評估報告(意見書)進行確認，或按照當?shù)卣袡?quán)部門公布的同期轄區(qū)內(nèi)各地區(qū)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的基準價格協(xié)商確認。

四、抵押登記

要合規(guī)辦理土地承包經(jīng)營權(quán)抵押應(yīng)及時到縣級政府指定登記部門進行登記(一般為農(nóng)村經(jīng)營管理局)。抵押登記應(yīng)至少提供以下材料：

1、抵押登記申請書;

2、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)權(quán)屬證明材料(包括土地承包經(jīng)營權(quán)證、承包合同、流轉(zhuǎn)合同等);

3、地上附著物價值情況說明;

4、抵押合同;

5、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)共有權(quán)人同意抵押的書面材料;

6、抵押人與抵押權(quán)人身份證明要件(包括營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、法人代表身份證原件及復(fù)印件等);

7、抵押物的評估報告或評估確認書;

8、抵押登記部門要求的其他資料。

今日話題：農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款給農(nóng)民帶來了哪些幫助?歡迎大家探究討論。

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