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再見鄉愁！2016農村土地政策、流轉和電商回顧與總結

鄭倫

2017-01-22 15:25:54

[ 導讀 ] 土地制度是三農問題的根本和核心，也是我國改革的重點。我們的食品安全、農業發展、新農村和新城鎮化，都離不開這個基礎。

土地制度是三農問題的根本和核心，也是我國改革的重點。我們的食品安全、農業發展、新農村和新城鎮化，都離不開這個基礎。在這里，田野觀測將對2016年中國土地政策，土地流轉市場以及土地流轉電商做一個回顧，以期對未來市場及機遇進行預測。

一：內外部環境

內外部環境跟土地有著緊密聯系：就外部環境而言，受進口農產品沖擊，我國農產品必須升級，農業要升級，分散落后的小農生產模式必須轉變，要轉變小農模式，土地制度必須轉變；內部而言，經濟發展需要新的增長點，城鄉二元體制下落后的鄉村是很好的增長點，要釋放農村土地活力，就要有配套的政策。

外圍環境：隨著最近幾年農產品進口關稅的下調以及更多自由貿易伙伴的簽訂，越來越多的農產品進口到中國，2016年雖然進口總額有所減少，但是在附加值較高的蔬菜水果、畜產品和水產品方面進口額大幅增加（來源：農業部）。

從我們的日常消費中也能感受到，智力車厘子、墨西哥牛油果、新西蘭奇異果、帝王蟹、大龍蝦、澳洲牛羊肉，這些在幾年前我們很少吃到，而如今我們可以很便捷的在商超和電商購買到。這些農畜產品都是品牌化經營，以比我們橙子貴3-4倍的新奇士為例，新奇士的生產端是由6000多個百畝家庭農場聯營，統一技術支持，農資采購、采摘、后期分級、保鮮、包裝和營銷。

（商超貨架隨處可見的進口水果）

面對這樣的競爭，中國的小農分散生產模式顯然在生產端就落后了。中國人口密集，承包到戶的土地少，而且目前的承包戶家里都是留守老人，農技落后，觀念落后。要想改變生產端的狀況，必須適度規模化，必須讓更多的技術新農民去投身現代農業，土地制度的桎梏必須打破。

內部環境：2016年大家有個非正式的共識：貨幣超發，房價高起，經濟萎靡。2016年我國M2預計155萬億，GDP預計72萬億，M2是GDP的2.2倍。超發貨幣本想刺激實體經濟，怎奈都跑到房市里，但是樓市的泡沫不能再吹，必須要為超發的貨幣找到金融避風港。

（2000-2016中國GDP和M2）

超量貨幣被商品市場吸納是經濟學界廣泛認同的看法，著名經濟學家，原中國人民銀行副行長吳曉靈女士就曾經說過“超量的貨幣到哪里去了？過去30年超量的貨幣都被我們的商品市場化，被很多產品的市場化吸納了。”

回顧一下改革30-40年的歷史也很容易理解，從最早的倒爺，到后來的辦企業開工廠，再到房地產，這幾輪的創富機會都得益于商品（包括住房）的市場化。本輪超發要找到的金融避風港，最欠缺市場化的農村是最好的選擇。《亞洲新聞周刊》2016年8月份曾撰文“用農村土地來消化貨幣超發”。

要防止全面市場化的風險

然而土地市場不能一下全面市場化，因為存在兩方面的風險。一，要防止非產業資本炒作土地，防止不懂農業的資本非理性投資損壞農業發展；二，從小農到適度規模農業，要解決結構調整后失去土地農民的就業問題，要一、二、三產業聯動發展。

要激活農村土地，發展現代農業，同時又要防范全面市場化的風險，目前有效的方法就是三權分置下的土地流轉制度。

二：政策回顧

弄清楚了內外部環境，就不難理解過去一年的農村土地政策。在2016年，關于農村土地政策有三個重要事件：

事件一：取消農業戶口

2016年9月19日，北京市向社會發布《關于進一步推進戶籍制度改革的實施意見》，根據該意見，北京將建立城鄉統一的戶口登記制度，取消農業戶口，統一登記為居民戶口。至此，全國陸續已有30個省份出臺文件取消農業戶口，除了西藏，其他省都取消了農業戶口。

取消農業戶口，統一登記居民戶口，有兩方面的意義：一、“原農民”進城更有保障了，為新城鎮建設鋪平了道路；二、沒有了農業戶口，在以后的新增人群中將沒有“宅基地”和“承包地”。而這意味著小農模式要漸漸的退出歷史舞臺，著名財經評論員葉檀曾就此撰文提出：小農模式將逐步退出歷史舞臺，農莊和農場時代逐漸登場。（葉檀：中國土地市場會發生天翻地覆的變化土改已開始，2016.9.23）

事件二：三權分置

2016年10月30，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《關于完善農村土地所有權承包權經營權分置辦法的意見》，也就是《“三權分置”意見》。從之前的所有權和承包經營權“兩權分置”，到如今的所有權、承包權和經營權的三權分置，更突出了經營權的重要性。堅持土地集體所有權，穩定農戶承包權，放活土地經營權，是這次意見的核心，經營權得到了更多的法律包含，同時以后農業補助和政策補貼將會逐步傾向經營主體。

三權分置的提出，給予了在農村土地上真正的經營者更多的權力和更多的法律保障。真正的農業經營主體有了保障，才能讓這個長周期的產業健康發展。

事件三：返鄉下鄉促進意見

2016年11月29日，國務院辦公廳發布《關于支持返鄉下鄉人員創業創新促進農村一二三產業融合發展的意見》，意見指出“鼓勵返鄉下鄉人員依法以入股、合作、租賃等形式使用農村集體土地發展農業產業，依法使用農村集體建設用地開展創業創新。”

該《意見》對于“新農人”來說非常重要，以往從事新農業的人，你的地是租的，房子也是租的，如果你是從事工商服務業或者信息產業還好說，合作不好，我再租個地方，搬走就是了，可是農業你怎么搬？況且土壤對于農業越來越重要，土壤改良都需要個三五年，因此必須從根基上解決“新農人”的顧慮。該意見的提出就是從法律上賦予了“新農人”可以合法擁有土地的部分產權。

整體2016年在土地制度方面，就是在防范風險的前提下給予現代農業經營者更多的權力和保障。同時農業戶口的取消，也測底標志著兩種模式的更迭拉開序幕。

三：土地流轉市場

那么我們的農村土地市場到底有多大？

我國農業用地96.8億畝，其中耕地20.27億畝、園地2.16億畝、林地37.96億畝、牧草地32.9億畝。流轉之后，這些土地的價值是多少呢？以20億畝耕地來說，按目前每年￥500/畝的流轉租金，每年就有1萬億的租金市場，如果按照目前30-50年的承包使用權，那就是30-50萬億的市場價值。如果再算上園地、林地、牧草地，也都是萬億以上的市場價值，當然還有更大頭的集體建設用地。

我國土地流轉率（流轉面積占經營面積比率）每年逐步提升，從2010起，每年以3-5個點提升，從2010年的14.7%到如今的40%左右。2016年，大部分地區的耕地流轉率在30%-50%，越來越多的市場化更好地激活這個三農基礎要素的活力。

目前土地流轉交易方式是線上和線下同時進行的。

在土地流轉沒有信息化之前，土地流轉信息更多的掌握在地區土地經紀人和地區土地流轉中心，這種線下模式存在嚴重的信息不對稱，同時增加了交易成本。

鑒于土地流轉政策的逐步明了，以及移動互聯網和智能手機的普及，土地流轉電商在2015年-2016年呈現了高速發展的趨勢。土地流轉電商的發展打破了信息不對稱，降低了交易成本，大大促進了土地流轉的進度。

四：土地流轉電商

土地流轉電商大體可以分為三個時期：探索期，成長期和高速成長期。

2008-2014是探索期：這個時期政策不明朗，移動互聯網和智能手機不夠普及，土地流轉交易模式不清晰，因此這個時期是土地流轉電商的探索期，有3-5家土地流轉電商在這個新的領域摸索，網站形式基本上是類似58同城這樣的分類信息平臺。

2015-20？是成長期：這個時期政策更加明朗，移動互聯網和智能手機普及，土地流轉交易模式更加清晰。在2015年，就有5家左右新的土地流轉電商出現，在2016年雖然沒有新的土地流轉電商出現，但行業大部分的融資事件發生在2016年。

同時2016年也是土地流轉電商在模式探索和技術進步發展最快的一年。2016年6月，地合網率先實現土地流轉在線交易功能，實現土地流轉交易的閉環，改變了之前分類信息平臺模式。GPS測繪、無人機航拍和VR技術也在土地流轉領域得到了廣泛的應用，這些技術的進步也讓土地流轉變得更加便捷。

目前比較活躍的土地流轉電商有5家：成立較早的土流網在網絡技術上比較擅長，同時也是采用地區加盟的擴張模式，土流網坐擁規模和流量優勢；同樣成立較早的土地資源在2015年剝離出地合網（類似淘寶和天貓），更專注做優質地塊，在交易模式探索上領先，地合網采用直營和加盟兩種擴張方式，更看中質量；還有一個成立較早的搜土地則因為固守早期模式，已經漸漸失去優勢地位；另外兩家較為活躍的是聚土網和來買地，這兩家后期成立的先從局部地區出發，也正在進行全國的擴張。

土地流轉電商在2016年之前主要是靠收取線下加盟費和廣告費的模式進行盈利，而線下加盟流轉中心靠服務費和中介費盈利，到2016年逐步探索出更多的線上盈利模式。同時有另外一種發展方向，就是向綜合性服務商方向發展，提供土地規劃，土地金融服務等，但是目前都不成熟。

五：展望2017

在政策方面，土地流轉的大趨勢不可逆，政策將會更多的向經營者傾斜，法律也會賦予經營者更多的保障，經營權或可以抵押貸款，關于經營者使用集體建設用地會有更明確細則出臺。

更多的農地將進入流轉市場，同時更多的交易在網上進行，土地流轉電商的發展會為交易雙方提高更多的便利。

雖然土地流轉電商整體市場增長，但是活躍的平臺或許會減少，這是因為土地流轉是低頻重決策的大宗交易，上游資源數目有限，目前領跑的3-5家土地流轉電商將會整體覆蓋市場上大部分的資源；而線下的土地流轉交易中心或許會增多，更專業的土地流轉綜合服務商會更受到青睞。

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2016 農村土地政策流轉電商

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