近日，農業行業觀察旗下社群品牌農俠會組織了一場——如何在農村土地改革中“掘金”為主題的在線沙龍活動，并邀請了土流網聯合創始人陶慧龍、中國農業大學經濟管理學院朱俊峰、農地圈總經理耿懷民、地合網聯合創始人梁財添等4位行業大咖進行精彩分享。

(土流網聯合創始人：陶慧龍)

陶慧龍從“兩權抵押”的概念定義、貸款的錢用途、土地如何公允定價的話題進行了深入剖析與解讀。他指出，有關土地經營權的來有兩個方面：第一個應根據國的法規政策通過家庭承包獲得的經營權。第二個方面是通過土地流轉來的土地經營權。這兩者的權益都可以進行土地經營權的抵押貸款。同時，農民通過“兩權抵押”貸來的錢用途也是有限定的，在原則上說土地經營權抵押貸來的錢只能用于農業的用途。目前的行業比較流行的話就是通過供應鏈金融來限定，并限定通過土地經營權抵押貸款貸來的錢要?？顚Ｓ?。此筆錢會被指定只能到指定的農資店、農藥、化肥店等等農資企業去購買下農藥種子和化肥。

陶慧龍說：土流網在土地地價和評估、金融服務上都領先于行業。土流網采用業務模式“貸款方+銀行+保險公司+土流網”，其流程是貸款方一般農民或者新合作主體向銀行提出貸款的申請，銀行收到申請以后，與土流網和保險公司三方，委托土流網進行資產的評價或評估，土流網會出具一個評估報告，然后由貸款方、保險公司、銀行和土流網四方認可，這個評估報告基本價值評估就是收到法律保護的。

他還指出，如果貸款方違約的話，銀行戶會首先向保險公司理賠，保險公司首先賠付銀行之后，銀行的土地經營權抵押會流轉到保險公司，保險公司會讓土流網對該經營權進行處置。土流網再把他的土地經營權去拿到自己的平臺或著線下服務公司進行土地流轉。土流網對產生的費用的首先賠付給保險公司，然后我們再收取相關服務費。

目前，土流網在全國范圍內放款5000多萬，截止到目前還沒有一筆逾期。預計，下來的話是計劃在全國放款3個億，以此推動土地金融服務市場。(子晴)

土流網聯合創始人陶慧龍實錄：

首先非常抱歉，因為臨時有事要去外面看項目。目前，所以在高速公路上面，所以我今天的分享就會比較簡單一點。

“兩權抵押”的試點的話主要在農地的經營權和宅基地的使用權這兩者做抵押。兩權抵押貸款即農村承包土地經營權抵押貸款和農民住房財產抵押貸款。以承包土地的經營權作為抵押，由銀行金融機構向符合條件的承包方農戶或農業經營主體發放，在約定期限內還本息的貸款。在不改變宅基地所有權性質的前提下，以農民住房所有權及所占宅基地使用權作為抵押。由銀行金融機構向符合條件的農民住房所有人發放的，在約定期限內容還本付息的貸款。

以上，我就說三個概念。主要是介紹一下就是宅基地的使用權的抵押和農地經營權的抵押。但是，因為目前的話，國家的政策在宅基地的抵押有些限制，限定宅基地只能本村進行流轉，所以說宅基地的抵押的話就適用范圍比較小，所以，我今天的話主要講的是農地經營權的抵押貸款。

土地的經營權的主要是來源是兩個方面：第一個應根據國的法規政策通過家庭承包獲得的經營權。第二個方面是通過土地流轉來的土地經營權。這兩者的權益都可以進行土地經營權的抵押貸款。

貸來的錢用的用途。在原則上說土地經營權抵押貸來的錢只能用于農業的用途。所以說，在很多方面就是那種銀行或者說一般的金融機構。在通過就是那種出讓土地經營權抵押貸款的錢都在想盡各種辦法去監控它的用途。目前的話行業比較流行的話就是通過供應鏈金融就是說你通過貸來錢要?？顚Ｓ?。我會指定你只能到我指定的農資店、農藥、化肥店等等農資企業去購買下農藥種子和化肥等等來控制地的錢的用途。

萬一還不起了怎么辦?貸款人可以依法才起貸款重組。按序清償，協議轉讓，交易平臺掛牌再流轉等等多種方式處置抵押物。

如果農民是正常還款的話，這個錢就會返還到銀行。同時他的哪個經營權的話就是說不會發生流轉。但是如果說有就是農民的錢沒用按時還款，銀行會有給予一定的寬限期，那如果快超過還款期限的哈，那么這個經營權銀行或者相關的金融機構就有權進行處置。

“兩權”資產變現難是商業銀行最大的顧慮。銀行擔心拿到“兩權”資產由于缺乏流動性而壓在手里無法變現。

第二個難題就是土地如何公允定價。但是在整個業務開展工作中。在各地的銀行經過我們調研基本上最大的顧慮是兩個。第一個是土地流通性不像城市里的房子那樣還流通，導致他們在放款的時候對于不良資產如何處理的話就有比較大的疑慮。第二個就是如何公允地評估這個土地的價格，因為，國家對于房地產是有相應的標準。雖然農地也有相應的評估的評估估價標準，但是就是說，土地不像房子，用中國互聯網的翻譯就是一個標品，就是它不具有標準化。同一塊地的話就是它的價格會相差很大，所以說在估價這一塊，銀行也拿捏不準。

土流網如何破解這個難題。土流網作為行業的最早開始做土地流轉的企業之一，也是行業業內第一批開始試點土地經營權抵押貸款項目的企業。我們提出的解決方案：第一通是銀行+保險公司+土流網的三方模式。我們土流網在最開始的業務是在我們做一個土地流轉的交易平臺也就是我們土流網。其次，就是2012年開始的話在全國陸續開始了176家線下分公司。這里面的話就是我們沉淀了很多土地的基本數據以及土地的交易數據。然后，我們把相關的數據進行整理和分享，存到數據庫里面。然后，我們再從把這些數據提供為我們的金融服務提供一些支撐。比如說土地的周邊、土地價格、以及土地里種植的種植作物和土地肥沃度等等基本參數會給土地的一個評估的價格。

在整個金融服務這一塊的話我們土流網主要是做一個前期的土地的資產的評估以及后期不良資產的組織。在整個環節中，我們主要去做整合資源。

貸款方+銀行+保險公司+土流網的模式，基本業務就是這樣。貸款方一般農民或者新合作主體向銀行提出貸款的申請，銀行收到申請以后，會和我們土流網和保險公司三方，委托我們土流網進行資產的評價或評估，我們土流網會出具一個評估報告，然后由貸款方、保險公司、銀行和土流網四方認可，那么就是這個評估報告基本價值評估就是收到法律保護的。

那么，在這種四方認可，這個就是資產評估以后，我們會依據農民的一個貸款貸方的貸款金額。要求他到保險公司購買一份土地經營權抵押貸款還款保證保險。當用戶如何就是購買了保險，保險公司出具保函，那么農民就可以拿這個保函去銀行做一個擔保去申請貸款。銀行收到這個擔保也保險單作為擔保以后就會給農民放款。如果是一個正常方法流程就是農民按時把錢還上我們之前欠你的他項權證或者說遇到合同是不生效的。這個就是一個皆大歡喜，農民也不會流失的土地，銀行也收到了本金和利息、保險公司收到的保險費，土流網收取相關的金融費用。

但如果出現違約話，銀行戶會首先向保險公司理賠，保險公司首先賠付銀行之后，那么銀行的土地經營權抵押會流轉到保險公司，保險公司會讓土流網對該經營權進行處置。

土流網再把他的土地經營權去拿到我們的平臺或著我們線下服務公司進行土地流轉產生的費用的話，我們首先賠付給保險公司，然后我們再收取相關服務費。當如果因為這個抵押期限是有一般五年或十年。當然轉包期或者抵押期滿了以后，那么，這個金錢自動返還給農民。

目前我們在全國放款了5000多萬，截止目前還沒有一筆逾期。我們接下來的話是計劃在全國放款3個億。

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