曾做旅游地產規劃屆的專家參與一個旅游地產行業的發展論壇，大家從規劃、營銷、投資等不同領域闡述對旅游地產走向及未來發展提出了自己的見解，還清楚的記得筆者的發言是以“生活方式”結尾的。

在目前的旅游地產的發展環境下，已經形成了很大的分支，但更多的人依托對現有景區炒作的基礎上，開發第二居所、分時度假地產、養老地產、文化地產，動輒投資幾十億，甚至數百億元。然筆者個人認為，旅游地產發展到現在，都沒有真正的將人氣做起來，因為大家都在做旅游的文章，而沒有在做人的文章，大量的旅游地產成了投資品、成了一種擺設。

如果旅游經營不善，那么資產是要面臨很大縮水的危機，同時筆者認為旅游地產未來的走向是“一種生活方式的轉變”，普通的旅游環境、交通和配套，是很難打造一種生活方式的環境的，這些是旅游資源所決定的，絕佳的旅游資源大多數距離城區較遠，很難通過旅游資源構建一種近城區的生活方式產品，而在筆者眼中，目前最佳的生活方式平臺，是第三代農場——生活方式農場也是引領未來旅游地產走向的扛旗人。

城市地產是人類居住的第一個圈層，旅游地產是人們走近自然的一個調味劑，而生活方式農場是足以改變城市居民生活方式的一個全新的產品。Life style農場是筆者帶領著團隊，通過近一年的研究提出的全新概念，我們對它進行了如下的定義：位于城市近郊一小時交通圈，以“健康”為首要標準導入農、林、牧、漁產業，針對當前國內城市化所產生的“自然缺失癥”，以提供城鄉一體的新型生活方式為主要目標，為城市居住空間提供田園化功能擴展，以游客行為“日常化”、客源市場“集中化”、旅游產品“生活化”、項目總體“可復制化”為主要特征，是一種在傳統農業觀光、科普、休閑，度假基礎上，用“生活”理念打造的綜合型農場。

生活方式農場中，除了產業鏈條以外，更多是在一個農場的環境中，構建一個全新的生活空間，甚至是全新的社會環境。無論是老年人、中年人還是少年兒童，都能夠在生活方式農場中找到自己的樂趣所在——我們為老年人打造夕陽創智中心、活動中心，為老年人回歸眷戀的田園環境提供充足的配套及交流體系，閑暇之余可以從事農事活動，全面豐富老年人的生活空間；我們為成功人士打造符合其內心濃烈“農場情結”的產品，農場主俱樂部、城市客廳、家庭農場、馬術俱樂部等都是這些成年人彰顯個人身份的空間；我們為孩子打造農事體驗、親子教育、農業比如世界、矮馬動物王國等多項參與型項目，是孩子回顧自然，體驗田園樂趣和農場式教育的最大平臺。

生活方式農場的魅力，在于其龐大的空間體量。我們從一個城市里的三居室，到上千平米的辦公空間，再到一個幾百畝地的城市公園，動輒上萬畝的現代農場，是提供現代人改變生活方式的空間保障。

生活方式農場的魅力，在于其無拘無束的田園氣息。這里沒有擁堵的交通、工作的壓力、霧霾的天氣、雜亂的人群。這里是碧水藍天，這里是山花爛漫，這里四季果香，這里牛羊為伴，走進農場，社會上一切沉重的負擔，都會被這里無比休閑愜意的環境所淡化，一切的壓力都會在這一片春花爛漫中消失殆盡，這里是真正的城市私屬領地、家庭后花園。

生活方式農場的魅力，在于其健康時尚的發展主題。這里是有機的環境，無論從生態環境、入口食材，都是健康的、有機的，生活在這樣的環境中，更多體現人類最基本的身體訴求；這里是時尚的，我們用全新的理念發展、定位農場，不是黃土漫天，取而代之的是真正意義上的時尚腹地。

生活方式農場的魅力，在于彰顯個性化的訂制空間。這里沒有規劃的限制、空間的局限，我們更多追求人的訴求，采用訂制的模式為不同喜好的人群提供個性化服務，每一個走進農場的人，都是規劃師、設計師，我們可以在農場中無限的發揮自己的想象空間，用心筑造田園夢境。

生活方式農場的魅力，還在這里是擁有共同價值觀的主流認同。大家都是帶著對農場的情結而來，都是帶著改變生活方式而來，都是帶著自己的家庭而來，家庭與家庭之間的相處，不再是一個單元樓層卻互不認識的“城市鄰居”，而是一種互惠合作，真正具有交流的社會關系，家庭與家庭之間那種純真的交流，是生活方式最大的轉變——老年人找到精神的支柱，青年人找到交流的空間，兒童尋到童話般的樂園。擁有同樣熱情和愛好的圈子，是生活方式農場的魅力，也是城市人們趨之若鶩的根本原因。

我們歷經一年，以生活方式農場為題，為的是徹底改變城市居民的一種生活方式，為居住在城市病逐漸凸顯的居民，提供一個可以實現“逃離都市”，還原生活本質的平臺，這是筆者的使命，也是一種責任。

在寫這篇文章的這兩天時間，我們正在四川做一個農場的全程規劃，在向投資方介紹作品的時候，一個小細節吸引住了筆者的客戶，項目經理敏銳的抓住了這個瞬間，并在瀏覽完全部作品后，著重向投資方講解了這一張圖：這是一張精品酒店的效果圖，從設計本身來看，并沒有太多的特別之處，其最大的特點在于這樣的一個精品酒店，出現在了第三代農場中，我們將“野奢級”精品酒店直接植入到成片的茶園種植區域，酒店的背后是茶山，窗前是一片廣闊的水面。

在目前已在運營主流農場中，很少出現類似“高端、大氣、上檔次”的酒店產品，更多的是體現當地民俗風格的傳統農家院，或是以一種“類城市”的手法打造居住設施。在第三代農場中，我們著重追求了一種“回歸田園”的意境，打造與城市環境與一般農業旅游區截然不同的休閑度假設施，融入更多“生態”的元素，讓第三代農場脫去“土”的外衣。

農場精品酒店與“田園別墅”不同，我們采用最簡單的建筑材料、進行簡單但生態的內部裝飾，將數十個單體酒店有機的融合，形成一個特色的度假組團，我們將農場的文化融入到每一個房間之中，將田園的風光收進每一面窗戶之內，以“運營”的形式產生利潤。整個酒店沒有城市酒店豪華的裝修、氣派的大廳，更多是追求那種藏屋于整個田園之中的感覺，推開窗與整個自然對弈的情結。

見縫插針是農場精品酒店規劃的靈魂——我們不是打造酒店之后才去規劃種植區，而是在種植區域基本成型后，再將精品酒店有機融入到整個田園環境之中。無論是茶山、果林還是花海，都是我們可以選擇的大背景空間，不但如此，我們打造的休閑度假設施，不能以犧牲農場生產為代價，讓酒店成為生產區域的地標景觀，而不是障礙物。

重視“非耕地”資源，是能否成功導入精品酒店模式的關鍵——在農場前期的規劃過程中，要充分利用水利、河灘、荒地、林地等“非耕地”土地資源，并借助此類土地完成酒店核心配套項目的落地；此外，采用臨建的形式打造部分酒店客房，例如帳篷酒店、房車酒店、木屋酒店等，在不影響生產的前提下在農場種植區域落地；再者，產業政策的有效應用，也是保障精品酒店落戶農場的一個要素之一，如何在滿足生產配套之余，借助農林產業政策獲取部分可建設用地，確保精品酒店落地農場。

在云南某地，就活生生存在這樣一個精品酒店，坐落于一個普洱茶園之中，整個酒店由一座座被架起的木質結構的單體建筑構成，單體酒店之間由木棧道進行串聯，聯動形成完整的接待能力——每間房間近2000元/晚的價格輔以茶文化、養生文化、禪修文化等，原生態的環境將農場精品的魅力彰顯無遺，這讓大多數五星級酒店都望而卻步。然此類項目在國內確屬鳳毛麟角，擁有龐大的市場空間。

當然，并不是任何一個農場都具備引入精品酒店的前提條件，筆者認為，首先是要依托大城市或依托一個大的旅游環境，保障客源，因此我們選擇一線城市1.5小時交通圈、二三線城市一小時交通圈的農場為宜；其次豐富的景觀層次是重中之重，山水環境是野奢品質的天然締造者，我們更多要借助純天然的饋贈，而不是大手筆投入；第三，選擇安置在具有一定景觀價值的種植區域，讓種植環境成為田園景觀環境；四，巧妙構思利用環境，不做與農業政策相抵觸的設計，保障農場精品酒店擁有長期、合法的經營權。

我們將精品酒店搬進農場，是為了每一個客人，能把大自然的生態和美麗的田園，搬進自己的生活。

物流配送是聯動農場與消費者之間的紐帶，一個健全的物流配送體系是三代農場實現訂制農業、實現高端服務的關鍵所在，而一個健全的物流配送體系需要滿足以下幾個要素。

構建三點一線的硬件配套設施。首先在農場合適的位置建設物流配送中心，將其與果蔬粗加工工廠有機聯動，配套建設冷鏈倉儲中心、檢驗中心、停車場、數據機房等項目；其次，借助車輛將果蔬產品運送至城市中轉站，中轉站根據城市會員數量及所處位置而擇機、擇地設置的帶有中轉倉儲設施的專賣店；再通過物流車輛將果蔬從農場或中轉站運送至會員的家庭所在地。從農場到城市中轉再到會員家庭所在地，三位一體的物流配套基礎是打造三代農場物流配送體系的關鍵。

建立健全數字化管控體系。對物流配送的目標群體——會員進行系統化的分析，按照所處區域、配送訂單、消費習慣、客戶反饋等不同方面完善數據信息，并通過中樞系統根據配送時間、數量等要求，合理配置物流資源，增加配送效率，降低物流成本，信息管理系統還可以全天候提供城市交通擁堵信息，為物流車量提供最為快速的交通方案。

建立當天可達的配送效率機制。現代農場在選址的過程中將物流配送時間成本作為一個重要的參考依據，其目的是要打造當天可達的物流配送機制，會員客戶在上午撥打一個配送電話，就可以在晚餐享受的農場新鮮的果蔬產品，響應效率高、產品新鮮可達，這是整個三代農場品質服務體系中重要的標志。

保障每周為客戶提供2-3次常規定時配送，每月提供2次以內免費的臨時配送，超過限制的需要增加相應的配送費用。有條件的農場可以為一個會員提供兩個地址的配送服務。

對于會員比較集中的生活社區，可在社區直接設置中轉站（專賣店），充分保障服務質量的同時，降低服務成本；對于社會餐飲、企業客戶等較大消費需求的VIP客戶，則可采用直接送達的配送模式。

為配送車輛設計醒目的標志，在整個配送的過程當中，形成較為強烈的標識性，醒目的標識是農場最好的流動廣告平臺，在配送車輛的廣告體系的設計上，除了要直觀的推廣農場信息外，還將“當天可達的物流配送體系”作為核心的賣點，讓服務成為農場對市場的唯一印象。客戶的需求是多元的，單獨一個農場勢必無法全面滿足客戶的全部需求，為了更為充分的挖掘物流配送體系的潛在價值，挖掘配套體系的額外利潤，農場可按照既定標準與其它生產企業簽約，并通過客戶的訂單，自身的物流配送體系向客戶進行提供更為豐富的產品體系，將物流體系的價值發揮到最大。

物流體系也可以通過采購體系，將整個服務承包與專業的物流企業，農場編制相應的物流服務標準，向物流企業購買服務，從而通過第三方完成整個農場對外的服務體系。物流配送體系是農場聯系消費者的紐帶，是農場的訂制模式走進千家萬戶的充分保障，是衡量三代農場是否達標的一個關鍵要素。

根據國家統計局公布的官方數據顯示，截止2012年年底，在我國鄉村人口總數為64222萬人，城鎮人口71182萬人，雖在比例上已經低于城鎮人口數量，但農業人口基數依然很龐大。與一般投資領域不同，農業產業發展關乎于整個三農問題解決、農業結構調整、全面落實中共十八大、十八屆三中全會的指示精神，尤其在全面建成小康社會的維度起著至關重要的作用。要達到全民小康，除新型城鎮化、整體經濟發展外，最重要的還是看整個農業產業的升級和發展。以農業產業自我突破的方式來解決“三農問題”，讓農民在農業新一輪改革過程中，徹底轉變角色，就地達到“全民小康”。

對于投資方而言，一定要讀懂農業投資背后的社會問題，正確處理經濟效益與社會效益、環境效益之間的平衡關系，才能夠真正立足農業，更好的完成經濟目標。

無論是農業科技園區還是三代農場的建設，都需要流轉、征用農民的土地，如何更好的解決失地農民的補償和安置問題，是投資方投資農業首先面對的問題。

筆者認為，按照簡單的流轉、租賃土地，一次性或分年度向農民支付租金或土地使用費用，顯然已經不能達到新時期農民需求和中央最新指示的精神，我們需要創新與農民之間的合作關系，一方面通過系統的培訓，讓具有相應素質和勞動能力的農民就地轉化為產業工人，企業為農民發放工資，上社保；另一方面讓農民以耕地和宅基地的部分價值化為整個農場的股份，農場根據每年的收益情況，向農民發放經營紅利；再者，通過農場的影響力，帶動農民從事與農場業務相關的散養、粗加工、特色農產品搜集、旅游紀念品、農家樂經營等配套產業，從其它層面帶動農民創業、致富。

農民就業問題的解決，是農場投資為農村帶來的最大社會福利。與此同時，與農民多層的合作空間和榮辱與共的合作模式，可最大限度的激活農民的積極性，提升生產效率，最終帶來的是農場的經濟效益提升。

三代農場與一般的生產型農場不同，新一代農場的綜合屬性更注重景觀化、休閑化、舒適化，將傳統的生產作業區域打造成為可以稱之為“景區”的環境，將從根本上改變農村的生產用地的傳統印象，改善農村的整體環境。此外，筆者建議投資方在投資和打造農場的過程中，根據自身實力將“美麗鄉村”建設與新型城鎮化有機結合，一方面能夠整體帶動當地鄉村發展，另一方還能夠提升農場整體的品牌價值，鄉村整體環境的改善，也為整個農場產品的品質提升帶來更好的美譽度。新型城鎮化和美麗鄉村建設，在某種意義上可以為農場帶來一定的建設用地指標，而建設用地指標正是三代農場綜合發展的有力保障，自然也會帶來最終的經濟收益。

打造一個能夠持久盈利的農場，盈利性質決定投資方的持續追加投資的能力，關系到產業工人能否獲得更好的收益，關系當地居民能否獲取更多的紅利，關系到當地圍繞農場打造的配套產業是否能夠共同發展。對于企業的最大目標就是獲取效益，因為效益是支撐企業發展和完成社會及環境效益的根本保障。

社會、環境、經濟三大效益是一個相互作用、互為影響的關系，這層關系在農場的投資領域顯得尤為重要，正確處理三大效益之間的平衡關系，是農業園區、三代農場得以可持續發展的永恒動力。

從美國的蘋果，到中國的小米，這兩個企業都是資源的整合者，他們并沒有自己的工廠，但卻享受著科技、研發、品牌以及整合能力帶來的這個產業鏈條上的最高利潤回報率，一個問題擺在眼前，對于現代中國的農業產業，是否也支持“小米”模式？之所以提出這樣一個話題，源于我國農業產業的發展狀況，我國的農業生產更多是以自然人、家庭為主要生產單位，單個生產單位的競爭力有限，缺乏統一的生產標準、缺乏品牌影響力和話語權。在企業化、集約化的生產方式尚未成為生產主體之前，這個行業正在呼吁一個全新領域的誕生。

創造一個獨立的農業品牌。一個具有認知度好影響力的農產品品牌，是農業整合者的必備的要素之一，是通過文化軟實力和品牌影響力構建農業帝國的重要抓手。除構建母品牌外，還針對不同區域、不同產品類型構建子品牌體系。

構建全產業鏈健康標準體系。從種植、采摘、粗加工再到深加工，一個完善、健康的標準體系決定我們整合資源的質量，為了降低與單個生產者之間繁瑣的合作關系，我們需要與小型農業園區、專業合作社這些可以達到按照標準生產的企業或機構進行合作，再由小型企業或合作社統籌生產。

加大市場推廣，重點抓市場建設工作。發揮自身的特點，利用資本和平臺，加大廣告投入和推廣，重點建設目標市場群體，將市場建設作為“整合工作”的重中之重，只有掌握了市場這一關鍵環節，才能在農業領域復制“小米”的奇跡。

增加“科技”、文化等軟實力投入，打造農業繁榮永恒動力。對消費市場、農產品供給市場進行系統的分析和調研，一手掌握消費者的消費傾向，一手掌握競爭對手的生產狀態，以便向“代工”農場下達科學的訂單；此外，加大對農產品的挖掘力度，通過進一步梳理農產品的營養價值、受眾人群及健康飲食的投入，逐步增加產品的附加值；加大對農業文化、品牌文化的投入力度，增加產品的厚度，提升產品在業內的綜合評價及核心競爭力。

整合當地最好的優質產品，做大自然的搬運工。除了委托代工農場進行訂單式生產外，還將充分挖掘各個區域“地理標志”產品，并圍繞地理標志產品做好“搬用工”的角色，將各個地域最具特色的農產品搬進城市居民的餐桌；同時挖掘各個地域特色的純手工加工的“食品”，例如家庭“酸菜”、家庭臘腸（肉）、家庭醬油、家庭生產的土雞等產品，并將這種代表原生態的家庭禮物融入城市生活。

引進深加工企業，做大平臺，做大產業鏈條。與果汁（酒）、干果、罐頭等深加工企業合作，借助第三方的力量，將自己掌握的果蔬及糧食產品加工成更具附加值的產品，并結合自身品牌將產品銷售給終端客戶，在保障時令產品獲得更長保存時間的同時，獲取更高的利潤空間。引進專業的物流企業，做好配送工作。一方面要將各地的產品收儲到區域中轉中心，直接或經中轉后將產品配送到銷售終端或目標客戶所在地。

在建設自身專賣店的同時，將自身的產品送入同等級別的專賣店及商超銷售終端。在整合的過程中，擁有自己的專賣店體系還是必要的，一方面專賣店可以成為各個區域的統籌者和中轉者，另一方面自身的銷售終端可全面提升銷售利潤，把握產業規模；此外，將自身產品打入其它同等級別的專賣店或高等商超進行代售。

作為一個沒有農場的整合者，要全面發揮自身資本、品牌、視野、理念、市場和平臺的影響力，全面借助第三方的生產、加工、物流及銷售終端的能力，將整個農業鏈條以一種更標準、更健康、更特色、更具文化氣息的形式進行包裝，進而從各環節賺取產品利潤的過程，這里考驗的是投資方的整合能力，全面出擊能在農業領域復制“小米”傳奇。

走得地方多了，聽得也多了，在我國大多數農業園區項目都在靠政府的補貼維持，很多農業項目雖然在科技上已經脫貧，但依舊不賺錢，為何？排除國家政策主導的糧食及蔬果價格因素外，生產理念、產業鏈條、銷售模式、營銷方式及銷售渠道建設等諸多方面，都是影響農場是否盈利的關鍵要素。

首先，國家主導糧食及蔬果價格，是我國政府的一種大的政策背景，在國家沒有大的改變前，農業項目如果想要追求利潤，定會產生兩種不同的生產模式：一種是應對國家農業政策，以“中糧大戶”、“產業合作社”為代表的以追求總產量和機械化為主的一種量化生產方式，利潤微薄但產量巨大，總起來會產生一定的農業收益；另一種是以市場需求為出發點，找準農業消費市場的金字塔結構，為具有消費能力的市場消費群體，全面突破國家政策對價格的限制，從而獲得較高的農業收益，單從農業生產的維度來看，上海的多利農莊是一個具有代表性的項目。

其次，產業鏈條的縱深發展也是農場盈利結構重要的一環，每增加一個鏈條環節，就會產生一個鏈條的利潤。這里的產業鏈條縱深分為兩種方式，一種是引入簡單的冷鏈物流和粗加工體系，為農場生產的蔬果產品提供初級的包裝及貯存，較小幅度的增加產品的附加值；另一種是將農業從單純的生產向深加工進行轉變，由一產轉化為一二產業聯合發展的模式，全面提升產品附加值。

在我國，核桃種植園的生產模式僅限于單純的核桃生產，將生產出來的核桃直接銷售或出口國外，而在美國的核桃產業中，對于核桃這一個小小的農產品的利用幾乎達到的極限，果殼作為制作活性炭的原材料、果仁被制作成罐頭、核桃油、精油等不同產品，產業鏈條的延伸在每一個環節都為提升了核桃的附加值，自然也將利潤留在了農場，根據自身能力的不同，適度延伸產業鏈條，也是農場盈利最大、最現實的一個。

第三，產品再好，沒有對接市場的渠道，沒有超前的營銷模式都是徒勞的。在我國農業產業格局中，問題并不是生產能力和生產技術問題，而是在整個環節中，并沒有打通品質產品直通品質消費者的這個最關鍵也是最致命的通道。對于農場而言，生產好的產品是核心競爭力的體現，而找準消費人群，建設恰當的流通渠道是體現整個農場價值得以變現的主要矛盾。

為什么農場尚未賺錢，但投資農業的人卻又趨之若鶩？這樣的矛盾體才是最讓人感到恐懼的，也正是因為如此，我們才要打造真正能夠賺錢的農場，讓農場本身能夠成為一個經得起投資者推敲的項目，而不是成為一個投資的幌子而已。

未來中國，會形成兩種不同的農業價值觀：一種是以保障民生為核心目的的，在政府政策的主導下生產，雖然實現糧食及蔬果價格的“準市場”化，但是也是在政府的干預下進行生產和流通的，價格略高的時候，國家補貼消費者，讓老百姓能夠買得起生活資料；價格略低的時候，國家會補貼生產者，讓生產者不至于沒有利潤和生產的動力。

在這樣的體系下，會逐漸形成央企、國企、集體企業、專業合作社、種糧大戶、個體農民等不同的農業結構，保障國家糧食安全；另一種是以市場需求為核心，以三代農場為代表的“奢侈農業”的締造者，打造消費者金字塔頂層的產品，三代農場生產真正的小眾但符合高端市場消費需求的產品，無論是產品品牌、深加工還是產品服務等環節，都會產生較高的附加值體系，將形成以三代農場、農業園區、家庭農場、企業及私人定制農場等奢侈農業格局，以彰顯農業品牌及品質的影響力。

農場的盈利結構會橫跨一、二、三次產業。從生產環節來看，生產內容、生產方式、生產文化及生產品質等都將被三代農場挖掘到極限，既然是從品質消費市場需求出發，自然要符合品質消費的現實需求，并結合粗加工、訂制服務、當天可達的物流配送體系，奠定整個農場盈利的基礎；從加工環節看，以蔬果類為主要生產內容的農場，有必要打造自身的深加工體系，例如：從藍莓種植到生產鮮食藍莓、藍莓酒、藍莓汁、藍莓醋、藍莓醬、藍莓精等，深加工體系可全面提升農場的利潤；從三次產業角度衡量農場，農場在規劃之初就要體現其豐富的景觀性和文化性，進而可以導入旅游、休閑、教育、娛樂、度假等產業，以農場生產園區為載體開展三產服務業，在生產與加工至于獲取服務產生的附加利潤。

除農場硬件帶來的收益外，由于三代農場的綜合性質，其內部潛在的品牌增值、綜合開發帶來的外圍配套收益、農場運作過程逐步轉化的建設用地收益、農業土地增值收益等都是未來三代農場收益體系的組成部分。

農業的盈利體系需要全社會的關注和支持。生產繁榮、加工繁榮、營銷繁榮、物流繁榮、市場認可，才有整個農業的大繁榮體系，在任何一個環節、任何一個鏈條出現短板，都會成為農場盈利的攔路虎，也只有社會資本從“供需關系”的本質上解決核心矛盾，才能夠全面構建盈利性農場，否則像多利農莊這樣的農場也只能是鳳毛麟角，甚至是曇花一現。也只有解決了農場自身的盈利性，使得投資商可以通過農業本身獲得充足的投資回報，才會從本質上提升我國整個農業產業，降低投資方對于農場的“另類需求”。

內容來源：鄉村振興促進會